Pressemitteilung

Sozialer Wohnungsbau mit „Eigenheim-Gefühl“

Neuer Gebäudetypus garantiert effizientere Flächennutzung und wirtschaftlichere Bauausführung

Nach Jahren des faktischen Stillstandes erfährt der soziale Wohnungsbau eine Renaissance. Bereits 2015 stellte das „Kieler Modell“ hierzu ein mehrgeschossiges Wohnkonzept vor, das Klimaschutz und Sozialmieten mit einem hohen Maß an Wirtschaftlichkeit verbindet. Das neue „BV-Lb-Modell“ der Leichtbeton-Industrie und des Architekturbüros BaruccoPfeifer (Darmstadt) baut indirekt darauf auf und zeigt, wie mit Reihenmiethäusern weniger Verkehrsflächen und mehr individueller Wohnraum möglich sind – und das bei niedrigeren Quadratmeterpreisen für die Bruttogeschossfläche. Ambitionierte Umweltschutzziele dabei einzuhalten, ist ohne Weiteres möglich: Massive Leichtbeton-Wände garantieren ein hohes Maß an Nachhaltigkeit.

„Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum für alle. Mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr sind nötig, um den sozialen Zusammenhalt nicht zu gefährden“ verkündete Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) Anfang März 2016. Die zusätzlichen Mittel in Höhe von rund 500 Millionen Euro für den sozialen Wohnungsbau verdoppeln nun fast die bisherigen Finanzhilfen für die Bundesländer. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für die unteren Einkommensklassen darf dabei aber die gesteckten Klimaschutzziele nicht torpedieren. Der entsprechende Input der Arbeitsgruppen mündete in ein 10-Punkte-Programm, das den Anstoß für die Wohnungsbau-Offensive darstellt. Kernpunkte des Programmes sind die Bereitstellung von Bauland, die soziale Wohnraumförderung und steuerliche Anreize für Investoren.

Rendite für private Geldgeber ist nämlich nur dann gegeben, wenn die niedrigeren Mieteinnahmen durch bessere Abschreibungsoptionen und eine kostengünstige Bauausführung kompensiert werden. Zugesagt hat die Bundesregierung hierbei die „Sonder-Abschreibung“ (Sonder-AfA). Der Gesetzentwurf zu Paragraph 7b EStG sieht degressive Sonderabschreibungen bis zu zehn Prozent vor. Allerdings liegt die maximale Bemessungsgrundlage bei bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Modelle für den sozialen Wohnungsbau müssen entsprechende Förderobergrenzen also einplanen. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel (ARGE) hat diesbezüglich bereits 2015 ein kostenoptimiertes Modell vorgestellt. Nachfolgend soll dieses kurz skizziert werden, um dann anhand der Parallelen und Unterschiede einen neuen Ansatz zur Schaffung von sozialem Wohnraum zu präsentieren.

Kieler Modell: Geschosswohnungsbau mit flexibler Nutzung

Charakteristisch für das „Kieler Modell“ sind dezentrale Gemeinschaftsunterkünfte. Darin sollen zunächst bis zu 70 Flüchtlinge in drei Stockwerken untergebracht werden. Von Beginn an ist zudem vorgesehen, die Gebäude durch einfache Umbaumaßnahmen einer Nachnutzung im Sinne des sozialen Wohnungsbaus zuzuführen. Das Standard-Grundrissmodul beinhaltet drei Einzelwohnungen mit jeweils zwölf Quadratmetern sowie ein Gemeinschaftsbad mit knapp sechs Quadratmetern. Je nach Personenbelegung können diese Module aber auch flexibel zu WGs oder Familienwohnungen verbunden werden. Jedes Stockwerk fasst vier solcher Module.

Entscheidend ist nun, dass diese Individualräume die Seitenflügel einer Mittelzone mit Gemeinschafts- und Verwaltungsflächen bilden. Letztere dienen als Gemeinschaftsküche, Gebetsraum oder auch zur Kinderbetreuung und machen einen Anteil von 40 Prozent an der Gesamtfläche aus. Die Vertreter der ARGE Kiel nennen diese Unterbringung selbst „heimartig“. Die Wohnunterkünfte sind daher – wie alle dezentralen Gemeinschaftsunterkünfte – als „Sonderbauten“ zu deklarieren. Im Vergleich zu Wohncontainern oder zweckentfremdeten Gewerbebauten bietet das „Kieler Modell“ aber langfristig nutzbaren Wohnraum, der gleichermaßen förderfähig ist. Dabei stellt das Modell für die größten Kostengruppen (KG 300/400 gemäß DIN 276) einen Quadratmeterpreis von circa 1.300 Euro in Aussicht.

Hochwertiger Massivbau statt Übergangslösung

Sowohl das „Kieler Modell“ als auch der noch zu skizzierende Ansatz der Leichtbeton-Industrie vertrauen dabei auf massive Wandkonstruktionen, denn diese weisen zentrale bauphysikalische Vorteile gegenüber temporären Container-Lösungen aus Holz oder Metall auf: Sowohl hinsichtlich des Brand- als auch des Schallschutzes übertreffen zum Beispiel Leichtbeton-Konstruktionen von KLB-Klimaleichtblock (Andernach) die baurechtlichen Mindestanforderungen deutlich. Gemäß DIN 4102-1 und DIN EN 13501-1 ist Leichtbeton der Baustoffklasse A1, „nicht brennbar“, zuzuordnen und eignet sich – je nach Wandkonstruktion – sogar als „Brandwand“. Den Schallschutz betreffend sieht die DIN 4109 einen Bonus von zwei Dezibel für das aus der Massekurve ermittelte Schalldämm-Maß von Leichtbeton-Bauteilen vor. Ein weiterer Pluspunkt von Mauerwerk aus Leichtbeton ist der sommerliche Wärmeschutz nach DIN 4108-2. Dank ihrer hohen Speichermasse und geringen Temperaturleitfähigkeit nehmen Leichtbeton-Wände tagsüber die Wärme auf und geben sie erst zeitversetzt in den kühlen Nachtstunden wieder ab. So beugt die Gebäudehülle einer Überhitzung der Innenräume wirksam vor.

Reihenhaus-Modell stärkt Eigenverantwortung  

Wenig überraschend, dass das neue „BV-Lb-Modell“, das hier nun eingeführt werden soll, noch ein paar weitere Parallelen zum „Kieler Modell“ aufweist: Eine wirtschaftliche, schnelle Bauausführung, ein flexibles Raumnutzungskonzept und nachhaltige Baustoffe nehmen bei beiden Ansätzen eine zentrale Rolle ein. Allerdings geht es bei dem Modell der Leichtbeton-Industrie auch um eine sozio-kulturelle Perspektivverschiebung hinsichtlich des klassischen sozialen Wohnungsbaus. Reihenmiethäuser mit eigenem Garten ersetzen hierbei Mehrgeschosswohnungsbauten. Hintergrund ist die psychologische Qualität, die einem eigenen Grundstück mit Grünfläche zugemessen wird. Zudem stärkt die Ausrichtung auf „das gemietete Haus“ die Eigenverantwortung bei den Bewohnern.

Daher sieht das „BV-Lb-Modell“ nicht-unterkellerte Häuserzeilen vor, die aus einem Anfangstyp (3-Zimmer-Wohnung), beliebig vielen Regeltypen (4-Zimmer-Wohnungen) und einem Endtyp (6-Zimmer-Wohnung) bestehen. Jede Wohnung verfügt über Erdgeschoss und 1. Obergeschoss. Aufgrund der unterschiedlichen Wohnungsgrößen entsteht Wohnraum für Paare, Familien oder WGs. Um dieses Raumangebot noch für Singles zu erweitern und auch Mehrgenerationenwohnen zu ermöglichen, plant das Konzept eine „Reihe B“ ein. In dieser Häuserzeile könnte der sonst sehr geräumige Endtyp in eine 1-Zimmer- und eine 3-Zimmer-Wohnung unterteilt werden. Vorgefertigte Raumzellen, etwa für den Technikraum oder Fertigbäder, sorgen für effektiven Umgang mit der vorhandenen Fläche. Erschließungswege auf der Gartenseite ermöglichen Anlieferungen aller Art und bilden zugleich die Gemeinschaftszone der Siedlung. Die Abgrenzung zum privaten Garten wird über einen Höhenunterschied von 50 Zentimetern gewährleistet. Ein überdachter Einstellplatz für Fahrräder und ausreichend Parkplätze sind ebenfalls Teil des Bebauungsplanes. Pro Häuserzeile existiert eine gemeinsame Technikzentrale für die erforderliche Haustechnik.

Das Prinzip der Wiederholung betrifft dabei nicht nur die typologisierten Häuser, sondern auch standardisierte Gebäudebestandteile wie Fenster, Gartenhäuser oder Schiebeläden, die die Optik der Häuserzeile prägen. Auf diese Weise schafft das „BV-Lb-Modell“ eine gemeinschaftsfördernde Umgebung, die jedoch genug Spielraum für Individualität lässt – ähnlich wie es bei einem Eigenheim der Fall wäre.

Weniger Verkehrsflächen – mehr Wirtschaftlichkeit

Zunächst liegt nun die Vermutung nahe, dass eine solche Steigerung der Wohnqualität in den engen Grenzen des sozialen Wohnungsbaus nicht rentabel umzusetzen ist. Aber das „BV-Lb-Modell“ weist einen architektonischen Kniff auf, der es erlaubt, den Anteil der Verkehrsflächen an der Gesamtwohnfläche auf 14 Prozent zu senken (Beim „Kieler Modell“ waren 40 Prozent veranschlagt.). Dies gelingt durch den Versatz des Obergeschosses um rund vier Meter. Der vorhandene Wohnraum wird dadurch äußerst effektiv ausgenutzt: Im ersten Stockwerk fällt nur die erweiterte Podestfläche und im Erdgeschoss der Windfang als Verkehrsfläche an. Architektonisch betrachtet schließt der Geschossversatz das typische Reihenhausmodell auf und schafft beispielsweise unterhalb des Anfangstyps der jeweiligen Häuserzeile zusätzlichen Raum für die schon erwähnte Technikzentrale. Neben den vorgefertigten Raumzellen und der zeitoptimierten Bauausführung ermöglicht vor allem dieses Minimum an Verkehrsflächen beim „BV-Lb-Modell“ einen niedrigen Quadratmeterpreis für die Bruttogeschossfläche von circa 1.000 Euro (KG 300/400 gemäß DIN 276). Damit liegt es trotz des wohnlicheren Gebäudetypus sogar unter dem Betrag, den das „Kieler Modell“ veranschlagt. Auf diese Weise profitieren auch private Investoren, Kommunen und gemeinnützige Bauträger.

Monolithisch – nachhaltig – energieeffizient

Die Basis ist der Massivbau, denn nur dieser erlaubt aus konstruktiven Gründen den entscheidenden Geschossversatz. Die Bauausführung erfolgt dabei in monolithischer Weise mit 36,5 Zentimeter starkem Leichtbeton-Mauerwerk. Dieses erfüllt bzw. übertrifft die Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) und weist das wünschenswerte Maß an Nachhaltigkeit auf. KLB-Klimaleichtblock verfügt beispielsweise über unabhängige Umweltproduktdeklarationen (EPDs) – nicht nur für seine ungefüllten, sondern auch für seine mit Dämmstoff-Stecklingen gefüllten Leichtbetonsteine. Um den nachhaltigen Charakter von Leichtbeton über den gesamten Lebenszyklus – von der Herstellung, über die Nutzungsphase, bis hin zum Recycling – aufzuzeigen, hat KLB zudem als erster Leichtbeton-Hersteller Deutschlands einen umfassenden Nachhaltigkeitsbericht angefertigt. Die eingangs erwähnten Ansprüche an eine umweltoptimierte Bauweise können so auch im sozialen Wohnungsbau gewährleistet werden.

Fazit

Auf mehreren Ebenen versucht das „BV-Lb-Modell“ neue Wege zu gehen: Zunächst setzt es auf reihenhausartige Gebäude, die dem gängigen Bild vom mehrgeschossigen sozialen Wohnungsbau widersprechen. Wichtiger ist jedoch die damit verbundene Absicht, mit diesem Gebäudetypus eine Wohnqualität zu schaffen, die einem Eigenheim möglichst nahekommt. Dafür sorgen vor allem der Garten und ein eigener Hauseingang. Aufgrund von vorgefertigten Raumzellen und vor allem dank des Geschossversatzes verringert das Konzept zudem den Anteil an Verkehrsflächen hierbei auf 14 Prozent. An dieser Stelle darf es als Weiterentwicklung des „Kieler Modell“ gesehen werden. Trotz hoher Ansprüche an die ökologische und bauphysikalische Qualität der Gebäude kann so ein Quadratmeterpreis für die Bruttogeschossfläche von etwa 1.000 Euro erzielt werden.

Die kostenfreie Broschüre zur Initiative „Nachhaltiger preiswerter sozialer Wohnungsbau“ des Bundesverbandes Leichtbeton ist direkt bei KLB-Klimaleichtblock erhältlich.

Autor
Andreas Krechting (46), Geschäftsführer der KLB-Klimaleichtblock GmbH, Andernach.

Quellen

Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Hrsg.): Flüchtlingswohnen „Kieler Modell“. Stufe II Machbarkeitsstudie. 2016. Kiel. Abrufbar im Internet. URL: www.arge-sh.de/files/Finale%20Fassung%20Studie%20Kieler%20Modell_aktuell%20wew.pdf (Stand 15.06.2016)

BMUB, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (2016): Bundesregierung beschließt Wohnungsbau-Offensive. Pressemitteilung Nr. 051/16. Abrufbar im Internet. URL: www.bmub.bund.de/presse/pressemitteilungen/pm/artikel/bundesregierung-beschliesst-wohnungsbau-offensive/ (Stand 15.06.2016)

Bundesverband Leichtbeton e.V. (Hrsg.): Haus und Garten. Nachhaltiger preiswerter sozialer Wohnungsbau. Eine Initiative des Bundesverbandes Leichtbeton. 2016. Neuwied.

Die Bundesregierung der Bundesrepublik Deutschland (2016): Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus. Deutscher Bundestag, 18. Wahlperiode, Drucksache 18/7736. Berlin. Abrufbar im Internet. URL: dipbt.bundestag.de/dip21/btd/18/077/1807736.pdf (Stand 15.06.2016)

Eduard Pestel Institut (2016): Untersuchung von Wohnraumkonzepten mit anfänglicher Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft zur Flüchtlingsunterbringung und anschließender Umnutzung zu Sozialmietwohnungen. Hannover. Abrufbar im Internet. URL: www.pestel-institut.de/wp-content/uploads/2016/04/Wirtschaftlichkeit-von-Neubauwohnungen.pdf (Stand 15.06.2016)


KLB Klimaleichtblock GmbH (Hrsg.): Werte leben – Werte schaffen. Nachhaltigkeitsbericht von KLB Klimaleichtblock 2016. Andernach. 2016. Abrufbar im Internet. URL: www.klb-klimaleichtblock.de/fileadmin/documents/Nachhaltigkeit/KLB_NachhaltigkeitsbNachha2016.pdf (Stand: 15.06.2016)

Krechting, Andreas (2014): Messbar nachhaltig! – Hervorragende Ökobilanzen für KLB-Mauersteine aus Leichtbeton, in: Bundesingenieurkammer (Hrsg.): Deutsches Ingenieurblatt, Sonderdruck 7/8-2014. Berlin.